Innsigelsene fra fylkesmannen kommer i forbindelse med at detaljreguleringsplanen for det gjenstående utbyggingsarealet Fladstad II har vært lagt ut til offentlig ettersyn. Fylkesmannen mener det for Fladstad II må legges opp til en mer effektiv arealbruk og settes et minimumskrav som sikrer at det blir flere boenheter per dekar.

Kommunen er uenig i hvor tett det skal bygges, men prøver å imøtekomme fylkesmannen noe.

Dyrket mark

Det er planlagt opptil 60 boenheter på området som i dag består av fulldyrket mark. Området ligger sentralt i Rakkestad sentrum og allerede i 2005 ble jordet omregulert til boligformål. Detaljregulering for Fladstad II inngår i en større områderegulering hvor flere delfelt er detaljregulert og delvis bebygd med boligbebyggelse. Fylkesmannen minner om at Stortinget har vedtatt en skjerping av jordvernmålet i nasjonal jordvernstrategi siden kommunens planer ble vedtatt.

– Terskelen for å kunne akseptere omdisponering av dyrket mark er hevet, og dersom dyrkede områder skal omdisponeres må det forutsettes en høy grad av utnyttelse og en effektiv arealbruk slik at presset på å få omdisponere ytterligere arealer blir redusert, påpeker fylkesmannen.

Fylkesmannen minner om at de også i 2018 i forbindelse med planarbeidet understreket nødvendigheten av høy arealutnyttelse og at andelen eneboliger må være svært lav eller tas bort.

Fylkesmannen mener det er for lite med 60 boenheter på de 27 dekarene, noe som tilsvarer 2,2 boenheter per dekar. Det reageres også på at kommunen ikke har hjemmel til å avslå søknader om etablering av frittliggende eneboliger i store deler av planområdet.

Ikke et pressområde

Kommunen peker på at ved å øke antall boenheter på området vil det fortsatt være behov for uteoppholdsarealer, men mer arealer vil gå til parkering. Gitt at det i uoverskuelig fremtid ikke vil være et kollektivtilbud som er tilfredsstillende, må det være minst en parkeringsplass per boenhet mener kommunen. De peker også på at deler av planområdet er områder som gjennom tidligere reguleringsplan er låst til grøntområder. Det blir derfor feil å bruke 27 dekar i beregningen av tetthet.

Rakkestad kommune mener de har og trenger en annen utbyggingsform enn kommunene tettere på bystrøk og da særlig nær Oslo.

– Gjennom denne reguleringsplanen har vi lagt oss på en tetthet som vi ikke har vært i nærheten av tidligere. Vi mener vi imøtekommer så vel nasjonale som regionale målsetninger. Rakkestad kommune er ikke ett pressområde på linje med de mer bynære strøk og må gis andre forutsetninger enn de mer urbane områdene. For å opprettholde sentrum som et områdesenter for vår kommune må vi legge til rette for en diversitet i boligformer også tett på sentrum, påpeker arealplanlegger Espen Glosli.

Rakkestad Kommune har lagt opp til at den tette boligutbygging skal ligge i sentrumskjernen. Det er nå under rammesøknad eller gjennomføring cirka 70 leiligheter innenfor sentrumskjernen. Kommunen anser behovet for denne type bebyggelse som mettet for lang tid gjennom de grep som ble gjort gjennom sentrumsplanen.

Øker til 65 boenheter

Rakkestad kommune foreslår at de kan låse planen til 65 boenheter. Tettheten vil da bli på nesten 3 boliger per dekar. Med en tetthet på opp mot 3 boliger per dekar for aktuelt område mener kommunen at man er nær smertegrensen for kommunens behov og for at innbygger vil etablere seg i området. Samtidig vil området supplere og passe inn i boligstrukturen for øvrig i kommunen.

– Vi opprettholder mye av det vi har sagt tidligere men har i vårt svar økt til 65 boenheter. Dette er historisk tett i Rakkestad. Vi håper på svar snart og har fortsatt tro på at vi kommer i mål med foreslåtte løsning. Hvis ikke Fylkesmannen imøtekommer vårt forslag og trekker innsigelsen så går saken til mekling, opplyser arealplanlegger Espen Glosli i Rakkestad kommune.

– Fylkesmannen er opptatt av at man bygger ned dyrka mark. Hva er kommunens holdning til det?

– Det som er spesielt her er at området ble omregulert i 2005 og ikke er bygd ut ennå. Vi ønsker ikke å bygge ned mer dyrka mark enn vi må. Det som er utfordrende med Rakkestad er at sentrum ligger omkranset av dyrka mark. Det gjør det vanskelig å ekspandere. Vi må bruke de områdene vi allerede har, sier Glosli.

I og med at det ofte tar mer enn 10 år før alle planer er gjennomført har ikke en tidsbegrensning men er gyldig fram til en ny områdeplan vedtas politisk.